Miet- und Pachtverträge für PV-Anlagen: Was beachten?

Nicht jeder, der Sonnenstrom nutzen möchte, kauft eine eigene Anlage. Rund um die Photovoltaik haben sich verschiedene Miet- und Pachtmodelle etabliert: vom Verpachten der eigenen Dachfläche über die monatliche Miete einer Komplettanlage bis zum Steckersolargerät in der Mietwohnung. Jedes Modell hat eigene rechtliche Stolpersteine. Dieser Ratgeber gibt einen sachlichen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Dachpacht: Dachfläche verpachten

Bei der Dachpacht stellen Sie als Eigentümer Ihre Dachfläche einem Betreiber zur Verfügung, der dort auf eigene Kosten eine PV-Anlage errichtet und betreibt. Im Gegenzug erhalten Sie eine Pachtzahlung, meist als jährlichen Festbetrag oder pro Quadratmeter Dachfläche. Die Stromerträge gehören dem Betreiber, nicht Ihnen.

Dieses Modell ist vor allem bei großen Dachflächen interessant, etwa auf Gewerbe-, Hallen- oder Scheunendächern, wenn Sie selbst nicht investieren möchten. Achten Sie im Pachtvertrag besonders auf diese Punkte:

• Laufzeit und Kündigung: Üblich sind 15 bis 20 Jahre. Prüfen Sie, ob und unter welchen Bedingungen Sie vorzeitig kündigen können.
• Verantwortung für das Dach: Klären Sie, wer für Schäden an der Dachhaut, für Reparaturen und für den Rückbau am Vertragsende aufkommt.
• Eigentümerwechsel: Der Vertrag läuft beim Verkauf der Immobilie in der Regel weiter. Eine Eintragung als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch ist üblich.
• Versicherung und Haftung: Wer haftet, wenn die Anlage Schäden verursacht oder ein Sturm sie beschädigt?

PV-Miete und Anlagenpacht statt Kauf

Beim Mietmodell zahlen Sie eine feste monatliche Rate und nutzen dafür eine komplette Photovoltaikanlage, ohne sie zu kaufen. Wartung, Versicherung und Reparaturen sind je nach Anbieter im Paket enthalten. Der formale Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt darin, dass ein Pächter auch das Recht hat, mit der Anlage Einnahmen zu erzielen, etwa durch Einspeisung. In der Praxis werden die Begriffe oft gleichbedeutend verwendet.

Der Vorteil ist die geringe Anfangsinvestition und die Kostensicherheit durch eine planbare Rate. Über die gesamte Vertragslaufzeit gerechnet ist der Kauf einer Anlage allerdings meist günstiger, weil der Anbieter seine Marge, Wartung und Finanzierungskosten in die Miete einpreist. Vor Vertragsabschluss sollten Sie folgende Klauseln genau prüfen:

• Errichtungs- oder Einrichtungsgebühren zu Beginn
• Umfang von Wartung und Versicherung über die Laufzeit
• garantierte Mindesterträge und was bei Unterschreitung gilt
• Kündigungsmöglichkeiten vor Laufzeitende
• Übernahmeoption: Können Sie die Anlage am Ende günstig kaufen?
• Regelungen bei einem Verkauf der Immobilie

Holen Sie mehrere Angebote ein, vergleichen Sie die Gesamtkosten über die volle Laufzeit und lassen Sie sich nicht zu einer schnellen Unterschrift drängen. Bei Verträgen mit Verbrauchern besteht in der Regel ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen. Wer lieber kauft, findet einen Überblick in unserem Bereich Solaranlagen.

Balkonkraftwerk in der Mietwohnung

Mieterinnen und Mieter müssen nicht auf Solarstrom verzichten. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2024 zählen Steckersolargeräte zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Das bedeutet: Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften können die Anbringung eines Balkonkraftwerks grundsätzlich nicht mehr grundlos verweigern.

Ganz ohne Absprache geht es trotzdem nicht. Da die Montage am Balkongeländer oder an der Fassade eine bauliche Veränderung ist, brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters zur konkreten Ausführung. Der Vermieter darf dabei berechtigte Vorgaben machen, etwa zur fachgerechten und sicheren Befestigung oder zum Erscheinungsbild. Beachten Sie diese Punkte:

• Zustimmung schriftlich einholen: So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten über das Ob und Wie der Montage.
• Sichere Befestigung: Eine sturmsichere, fachgerechte Montage liegt in Ihrem eigenen Interesse und ist oft Bedingung der Zustimmung.
• Anmeldung nicht vergessen: Das Gerät muss im Marktstammdatenregister registriert werden. Wie das geht, erklären wir im Ratgeber Balkonkraftwerk anmelden.
• Rückbau bedenken: Steckersolargeräte lassen sich beim Auszug in der Regel rückstandsarm wieder entfernen.

Wer in einer Mietwohnung startet, findet passende, oft leicht montierbare Lösungen in unserer Auswahl an PV-Komplettsets für Mietwohnungen.

Fazit

Miet- und Pachtmodelle eröffnen den Zugang zur Photovoltaik auch ohne große Einmalinvestition oder ohne Eigentum. Die Dachpacht eignet sich für große, ungenutzte Dachflächen, die PV-Miete für alle, die Kostensicherheit statt Kaufpreis bevorzugen, und das Balkonkraftwerk macht Solarstrom in der Mietwohnung möglich. In allen Fällen entscheidet das Kleingedruckte: Laufzeit, Kündigung, Wartung, Versicherung und die Regelung bei einem Eigentümerwechsel sind die Klauseln, die Sie vor der Unterschrift sorgfältig prüfen sollten. Bei hohen Beträgen oder unklaren Bedingungen lohnt sich der Blick durch eine unabhängige Rechts- oder Energieberatung.

Häufige Fragen